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投资北京四合院怎么样

   北京四合院稀缺,不可复制!北京目前有多少套可交易的四合院?据井蕴娇粗略统计:“老城区有616条胡同,以每个胡同150个院落计算,北京有上万套四合院,其中大约1/3具备上市交易条件,也就是两千多套。而北京市文物局古建筑研究所掌握的数据更让人震惊,北京市成格局的四合院大约有4000套,其中属于私产、能够自由交易的仅占3%左右,区区百套而已!如此稀缺也是造成四合院日益升值的主要因素。但即便如此,四合院的投资回报仍能以每年15%—20%幅度增长。”这与其他住宅类物业5%-10%的投资回报相比依旧高出很多,升值前景依然让所有人垂涎。
    每个北京四合院背后都藏着一段传奇,而99%的买家都对投资经历讳莫如深。即使双方心里都清楚,也不方便公之于众,这让四合院买家显得更为神秘。本期《地产NEWHOUSE》杂志深度专访3位具有代表性的四合院资深专家,探秘四合院投资交易的真实内幕,并以资深经历者总结出的投资箴言,为想要投资北京、收藏院子的实力精英带来第一手梦想启示。百万经营院子酒店,用创意续写经典价值
    四合院作为北京皇城居住最淋漓尽致的体现,加之百年历史积淀的古董身份,它的人文价值、历史价值实难用金钱衡量。无论是怀揣剪不断的北京情结,还是想为自己的社会地位与雄厚实力寻找相称的人居形式,拥有这样一方隐匿于中国皇脉之下的院落,已然成为国内外财富阶层投资北京、圆梦北京的终极理想。
    这些北京四合院都是通过与政府相关部门协商拿下的,而他的院子营运计划也得到了政府的肯定,那就是用商业的办法保护四合院这种北京特有的建筑符号,推广四合院文化,从创意产业的理念出发去打造院子梦想。
“现在怀揣北京四合院梦的人越来越多。”不光是国外游客,很多生活在现代都市丛林中的人都对传统四合院的生活充满好奇,他们喜欢这种文化、甚至为之神往,但却没有足够的财力去拥有一套属于自己的院子。“我们这间酒店恰恰可以满足他们,让所有人有机会在这里做一夜真实的‘北京梦’,即便不能私藏,只是小住几天仍然可以过一把原汁原味四合院生活的瘾。”做四合院酒店就是要还原一种生活方式。它一定不是最美、最有视觉冲击、最奢华的,但它绝对是最舒服、最北京、最中国的。
投资成功案例:板桥南巷1号
     这座四合院占地600平米,房间使用面积约为350平米,由三面套房围合而成,又在正房对面以玻璃搭建出阳光房作为餐厅。在功能空间上,更划分出保姆房和西式厨房。2003年,曾先生以使用面积每平米不到9000元的价格将这座院子收入囊中,又花了近250万元做现代化的翻新改造,即便如此,这套院子如今的市价已经攀升到3000万元,翻了5倍。正是这座院落,拉开了他在北京四合院投资的序幕。
每月每套院子可以租6万-10万元
     目前散院子的收购价格已经涨幅不少,如果修整后可以卖到1000万的院子,那么收购的价格大概也要在600万左右,相当于成院价格的6折到7折之间。
以占地面积衡量,300-1000平米的院子最容易出租,也容易转手。用作私人会所或者自住,这个面积都是最合适,租金每月6万-10万元也比较适中,大多数租客都承担的起。
投资院子的专业门槛很高,一座破院子收过来不翻新完善,就不会有人租,这就等于没有任何价值。老胡同区都没有完备的地下污物处理管道,要自己挖建化粪池。原有电箱配备的容量也很小,要保证空调、电脑等电器能正常使用,要去电力局申请增容。
现在投资院子最适合的还是把它打造成高档住宅。首先胡同宽敞,车辆能够顺利进出,有停车的空间,这样的四合院比较适宜高端人士居住。周边的环境也要考虑,如果挨着或临近垃圾站,那改建再好的院子也不会有人问津。
    在接受采访之前,曾先生刚刚通过一家四合院中介机构签订了新的出租协议,原来租住这里的某驻华使馆外籍领事即将调动回国,不能续租了,但还不到半个月工夫,就又迎来了新主入住,而这次的租赁合同一签就是3年。
“这次的租客是一家外地公司,他们打算把这套院子作为企业在北京接待贵宾的私人会所。”曾先生介绍说,大部分四合院出租的用途都是用来做会所或驻京办事处,也不乏外籍或外地的企业高管自住的情况。在北京,四合院比任何一种居住载体都更加彰显居住者的身份和地位,这是不争的事实。
    而这套院子每月近6万元的租金并不是他所有院子中最高的。位于长椿街光彩胡同的一套700多平米的院子,以每月10万元的租金租给了辽宁一家实力企业的老总作为自住。“这位租客要求提供四个停车位,还要有院内车库。我们就把两个院子打通,这样就有两个车库,又跟邻居、居委会打招呼协商,把临街的停车位留给我们,这样才满足了他的要求。为了保证安防,又为他安装了8个摄像头,把现在富豪阶层需求的生活空间全部压缩进这个院子。”一年高达百万的租金看来的确物有所值。
四合院投资要义

   方工建四合院为客户提供免费丈量、设计、施工等一条龙服务。我们以真诚的服务,优异的质量,合理的造价,采用新老结合的古建技术为客户奉上满意的作品。公司自组建以来,竣工项目遍布京津冀、山西、内蒙以及覆盖到全国。公司拥有百余人一线施工人员,技术力量雄厚,施工工艺精美。电话:13141479888
亿元豪院近千平米大院更具投资空间
投资家手记
投资成功案例:西四北四条31号
    这套占地1100多平米的四合院,是孙大卫与友人合伙买下的。院子的重新翻建可谓巧夺天工,令人叹为观止。由于有阔绰的占地面积,所以营造了池塘水系、回廊等古法主题。同时还在地下挖掘了近700平米的地下室,实现了极为现代精神的休闲生活动线。5年前收购的时候,以占地面积来算每平米价格不足1万,经过精湛的翻建改造,以及四合院行情,如今的市场价格已接近亿元。
顶级院子向下看
    针对向往四合院生活的高端居住阶层,过去的院子在居住功能上有很大的局限性。前出廊、后出厦,本身的居住面积并不大。而地上空间的改建是严格受到国家控制的,必须与原有建筑形式、高度等条件完全相符。因此,现在四合院翻建改造过程中,挖掘、利用地下空间是主流趋势。地下有更大的空间留给居住者自行发挥生活创想,同时可融入更多现代的元素。
就拿这座院子来说,地上占地面积有1100平方米,除去亭台楼阁,水系花园等景观占用的面积,留给人们室内活动的面积恐怕也只有400多平米。于是,增设了一个近700平米的地下室,建造了保龄球道、家庭影院、健身空间和桑拿房,营造了非常现代的娱乐休闲空间。但在地下空间建造中,也必须考虑与地上空间的配合。
    在充分发挥创意的同时,仍要保存下来北京古建的精髓。院落墙壁上的石雕,都是用上百年的古石为原料,有些材料更是从山西、福建不远万里背回来。回廊里的彩绘都是工匠一笔一划画描摹上去的,一切付出都是要还原他的文化色彩。
见证院子价格五级跳
5年来院子的收购价格。从占地面计算,每平米不足1万元攀升到现在的5万左右,翻了近5倍。
“位置、环境稍逊一筹的院子,现在也达到了3万元每平米。”孙大卫说:“经过重新推翻改建,崭新院落的价格甚至能升至占地面积7万8万元每平米,地下空间的面积可以按2万3万元每平米折算下来。这样粗算下来,目前西四这套院子的市场价格已经接近亿元。””
    但如果只是200-300平米的四合院,即便改造翻建一新,也不会有太大的投资利润空间。“200平米的院子花1000万买下,再花费200万-300万元翻新,最后顶多卖到1500万。”认为:“1000多平米的大院子才有比较不错的获利空间。而且四合院的目标买家多是企业富豪、明星,院子越大,越能彰显身份地位。所以想投资四合院的投资者不妨还是选择大院子下手。”
四合院投资要义
    最有居住和投资价值的院子只在东、西城区的二环以内。胡同宽敞笔直,成传统的棋盘式分布。南城的院子比较零乱无序。稀缺的数量导致四合院的升值空间必定比城市中的高端公寓高很多,今后涨到10多万元甚至20多万元每平米的价格是很正常的。
    合抱北京之梦 --装满京城梦想的四合院,既传承了传统合院之精髓,又巧妙糅杂进现代居住的动线理念,在最大限度的遵循传统技法的基础上,充分还原了传统建筑的肌理,完全体现出皇家院落之登峰造极。
风水中渗透美学成分
    院的建造思想,始终与中国的传统文化紧密相融,其中也包括中国传统的人文理念——风水。院子的布局在很大程度上是依据五行八卦部位决定的。后屋比前屋高,成主从之势,既利于采光,又使后面的房间视线不至于受到阻碍。同时,以左右两侧的厢房为护卫,中设天井,错落有致。
    走进院落大门,穿过华美石雕的影壁,转入垂花门后,豁亮清新的庭院跃入眼帘。门洞左右的屋檐下盖有回廊,正房正对大门,东西各有厢房。正房西侧一棵挂有“古树保护”铭牌的百年大枣树,依旧遒劲有力地将枝丫伸向天际。都说古树有灵性,一直默默保护这一方土地。

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